波肖门尾图库ww54tkcm-波肖门尾图库ww18tka-波肖门尾图库45tk-波肖门尾图库7833cc-波肖门尾图库533

當前位置:首頁 > 政府信息公開 > 文件 > 市政府文件

忻州市人民政府辦公室關于建立推進全市住宅小區物業管理長效機制的實施意見

 時間:2021-05-10      來源:忻州市人民政府辦公室

各縣(市、區)人民政府,忻州經濟開發區管委會,市人民政府各委、辦、局: 

  住宅小區是居民生活的主要空間,是社會治理的基本單元,物業服務企業作為社區綜合治理的承載主體,事關群眾生活品質,事關居民群眾切身利益,事關基層和諧穩定。為全面落實《中華人民共和國民法典》、《中共中央 國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》(中發〔2017〕13號)、住房和城鄉建設部等部門《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》(建房規〔2020〕10號)、《山西省物業管理條例》和《忻州市物業管理條例》等有關物業管理規定,進一步規范物業服務行業,不斷滿足人民群眾對美好生活的需要,經市人民政府同意,現就建立推進住宅小區物業管理長效工作機制制定如下實施意見。 

  一、總體要求 

  以打造“現代化住宅小區”為目標,以紅色物業、紅色業委會為引領,以物業企業信用等級評價為抓手,堅持法治思維,發展和創新物業管理服務機制,理順社區建設、物業管理、業主自治之間的關系,構建“黨建引領、社區管理、業主自治、物業服務、行業指導”的物業管理長效機制。 

  二、組織機構 

  為切實加強對物業管理服務工作的組織領導,成立由市政府分管領導任組長的忻州市推進住宅小區物業管理服務工作領導組。成員單位包括市政府辦公室、市住建局、市行政審批局、市發改委、市公安局、市工信局、市城管局、市自然資源局、市生態環境局、市人防辦、市應急局、市市場監管局、市民政局、市衛健委、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位和部門。負責全市住宅小區物業管理長效機制的建立,統籌協調和監督指導各縣(市、區)、五臺山風景名勝區及市直相關部門按照各自職責分別做好物業管理服務相關工作;研究提出解決物業領域突出問題的相關政策措施;召開聯席會議,研究處置物業領域重點難點問題和社會影響較大的公共事件。 

  領導組下設辦公室,辦公室設在市住建局,辦公室主任由市住建局局長擔任,副主任由住建局分管領導擔任。負責領導組日常工作,完善物業相關規章制度,督促各成員單位按照部門職責協調處理好物業方面的問題,將各職能部門和各縣(市、區)反饋的較為突出矛盾糾紛、重大案件或特殊情況報領導組,對物業企業信用考核評價進行部門征詢意見并將評價結果予以反饋。 

  三、職責分工 

  (一)街道辦事處、鄉鎮人民政府是貫徹落實《忻州市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)等有關政策法規,構建小區物業管理長效機制的組織實施主體。 

  街道辦事處、鄉鎮人民政府要牽頭組織好公安派出所、發改、住房等相關部門共同建立健全物業管理運行的協調機制、暢通訴求渠道、矛盾糾紛預警預報和調解機制,積極調解處理物業服務投訴,定期組織召開轄區相關部門和單位參加的物業管理聯席會議,協調解決住宅區內物業管理中的苗頭性、傾向性、綜合性問題。要督促轄區內物業服務企業依法依規搞好物業管理服務,按照物業服務合同,提供值價相符的服務,在服務區域內醒目位置公示服務項目、服務標準、服務價格。要特別注重培育激發社區居民的公共意識、責任意識,鼓勵引導社區居民強化自我教育、自我管理、自我服務、積極參加社區公共事務,自覺遵守《條例》等有關政策法規和《業主管理規約》。 

  (二)各級政府行業管理部門和單位是貫徹落實《條例》等有關政策法規的行業監管主體。要依照法定職責和相關要求,積極履行職責,并主動配合和支持街道辦事處、鄉鎮人民政府開展工作。 

  1、發改部門負責物業服務收費管理政策咨詢工作,協調有關部門解決物業收費方面的投訴和糾紛。 

  2、工信部門負責通訊企業的指導和監管,協調解決涉及通訊方面的投訴和糾紛。 

  3、住建部門負責對住宅項目的房屋質量、竣工驗收、前期物業的監督管理。督促建設施工單位履行工程保修期內的保修責任,依規處理房屋保修期內由工程質量引發的投訴和糾紛,建立健全物業服務企業守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制,負責督促開發建筑單位和物業服務企業規范經營行為,并進行事中事后監管。 

  4、城管部門負責指導小區垃圾清運工作,并對擅自改變綠化用地性質、擠占綠線等違法行為進行監督檢查。同時負責督促供水、供氣、供熱等公共服務經營單位,直接向物業管理區域內的業主提供服務,依法承擔相關管線及設施設備的維修、養護責任,并向業主(實際最終使用人)收取費用進行監督檢查。 

  5、公安部門負責依法查處住宅小區內影響公共安全、公共秩序的違法行為,對監控安防、寵物飼養、房屋租賃等開展監督檢查。 

  6、自然資源部門負責物業管理區域內新建、改建建(構)筑物和加裝電梯、增建車位、車庫的監管和違法搭建建(構)筑物、擅自改變房屋外觀和結構等的查處工作。 

  7、生態環境部門負責對違法排放水污染物及煙氣污染物、燃煤設施、噪音污染、廢棄物等的監督檢查。 

  8、人防部門負責對損壞人防工程防護設備和擅自改變防護工程結構等違法行為的監督檢查。 

  9、消防部門負責對小區內易燃物品、占用消防通道、遮擋和損壞消防設施的行為進行監督檢查。 

  10、市場監管部門負責對物業管理區域內電梯等特種設備的安裝、改造、維修、經營、使用、檢驗檢測進行監督檢查,對未經有利害關系業主同意和行政審批管理部門登記注冊,擅自將住宅改變為經營性用房以及在物業區域內違反市場經營相關法律法規,無照從事餐飲的經營行為進行查處,對無照從事娛樂、住宿的經營行為,配合相關主管部門進行查處。 

  11、衛健部門負責對住宅區疫情防控和嬰幼兒防疫(疫苗接種)工作進行監督檢查。 

  12、能源部門負責供電企業的指導和監管,協調解決涉及供電方面的投訴和糾紛。 

  四、主要任務 

  各級各部門要充分發揮各級黨組織的領導作用和行業部門的指導監管作用,建立健全權責清晰、運轉有效的工作機制,破解物業管理服務的突出問題和社區治理的短板瓶頸,不斷提高物業管理服務的科學化、精細化、規范化水平。 

  (一)規范業主委員會運行,融入基層社會治理體系 

  1、打造“紅色物業”、“紅色業委會”。街道(鄉鎮)、社區黨組織要采取單建、聯建、區域建設等方式,推動業委會、物業服務企業黨的組織應建盡建,并納入街道(鄉鎮)黨組織統一管理。建立黨建引領下的社區居民委員會、業委會、物業服務企業協調運行機制,充分調動居民參與積極性,形成社區治理合力。推動業委會成員中的黨員擔任社區黨組織兼職委員,符合條件的社區“兩委一代表”成員通過法定程序兼任業委會成員。 

  各街道辦、鄉(鎮)要積極推動業主設立業主大會、選舉業委會。暫未成立業委會的,由街道辦、鄉(鎮)黨(工)委牽頭,在社區居委會下設物管會,臨時代行業委會職責。成立物管會要同步建立黨組織。三年內業委會(物管會)成立比例要達到90%以上。突發公共事件和重大安全事件應對期間,街道辦、鄉(鎮)要指導物業服務企業開展應對工作,并給予物資和資金支持。委托物業服務企業承擔公共服務事項的,應向物業服務企業支付相應費用。 

  2、規范運行,加強監督。業委會要按照議事規則規定定期召開業主大會和業委會會議,在決定物業管理有關事項前,應公開征求業主意見,并報告社區黨組織和居民委員會。對惡意拖欠物業費的業主,按照管理規約約定催繳并采取相關措施,催繳無果后向人民法院提起訴訟,在取得生效的法院判決并強制執行未果后將當事人列為失信被執行人。業委會不依法履行職責,嚴重損害業主權益的,各街道辦、鄉(鎮)要指導業主大會召開臨時會議,重新選舉業委會。加大對業委會成員違法違規行為查處力度,涉嫌犯罪的移交司法機關處理。 

  建立信息公示制度和換屆審計制度。業委會每年向業主公布業主共有部分經營與收益、維修資金使用、經費開支等信息,保障業主的知情權和監督權。業主委員會換屆由業主大會組織進行審計。 

  (二)提升物業管理服務水平,擴大物業管理覆蓋范圍 

  1、加強前期物業管理招標監管。根據住建部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》,結合《忻州市住宅物業服務收費管理辦法》(忻房字〔2007〕13號),嚴格按照《忻州市住宅物業服務收費指導標準和小區物業服務等級標準》(忻發改發〔2020〕130號)執行前期物業管理招標流程。 

  2、完善物業管理治理標準。建立物業服務行業亂象負面清單、業主委員會行為負面清單,持續開展物業服務領域亂象整治。物業服務企業信用評價結果納入物業服務項目招標投標打分項目,形成優勝劣汰的市場競爭機制。 

  3、加強信用評價考核。按照“雙隨機、一公開”要求,各職能部門加強對物業企業日常管理的監督檢查,發現問題及時督促物業企業整改,對存在的重點、難點問題上報領導組辦公室。領導組辦公室組織協調各職能部門形成聯動監管和聯合檢查機制,日常檢查記錄納入信用評價體系。 

  4、擴大物業管理覆蓋范圍。新建住宅小區在房屋交付之前嚴格按照規定進行物業招標;已列入改造計劃的老舊住宅小區,及時跟進業委會(物管會)的成立,選聘物業服務企業提前進場,確保建管無縫對接。引導業主協商確定老舊小區的管理模式,鼓勵物業企業統一管理在管項目周邊老舊小區;近期內未列入改造計劃處于失管狀態的老舊小區和規模較小暫不具備專業化物業管理條件的老舊小區,由街道辦、鄉(鎮)組織業主自管或聘用職業經理人,也可由街道辦、鄉(鎮)實行社區托管,待條件成熟,逐步實現專業化物業管理。 

  (三)建立三級調處制度 

  按照人民調解、行政調解、司法調解步驟,創新物業領域矛盾糾紛調處模式,健全矛盾糾紛處置工作機制。按照職責分工,物業領域一般矛盾糾紛原則上由街道辦、鄉(鎮)依據物業服務合同、業主規約處置;矛盾糾紛較為突出或者涉及范圍廣、情況復雜,造成社會影響較大的矛盾糾紛案件報當地政府;重大問題報領導組辦公室,由領導組組織召開聯席會議,相關職能部門聯動處置,突發公共事件領導組第一時間啟動應急處置機制;對典型侵權、違法案件或經行政調解難以解決的,相關部門要加大調解和查處力度。 

  (四)規范住宅專項維修資金管理和使用 

  1、提高維修資金使用效率。優化維修資金使用流程,簡化申請材料,縮短審核時限。根據《山西省住房和城鄉建設廳關于住宅專項維修資金應急使用有關事項的通知》(晉建房字〔2014〕279號)和《山西省住房和城鄉建設廳關于進一步加強住宅專項維修資金監管工作的通知》(晉建房字〔2019〕175號)規定的緊急維修事項清單,業主委員會可直接申請使用維修資金,尚未產生業主委員會的,由街道組織代為維修,并從維修資金中列支相關費用。因供水、排水、消防、電梯等緊急事項使用維修資金的,維修工程竣工后,必須公開維修資金使用數額。加強維修資金使用的招標、驗收、審計等環節的監督管理工作。 

  2、健全維修資金管理制度。提高維修資金管理機構專業化、規范化管理水平。采用公開招標方式,綜合存款利率、資產規模和服務效能等因素,擇優確定專戶管理銀行,控制專戶管理銀行數量。探索委托專業機構運營維修資金,提高資金收益水平,并將收益分配給業主。加快使用數字房產住宅專項維修資金監管系統,每年公示資金管理和使用情況,接受社會監督。加強維修資金監管,嚴肅查處侵占挪用資金等違法違規行為。 

  3、加大維修資金歸集力度。推動新建商品房在辦理網簽備案時,由建設單位代為足額繳納維修資金。加大對建設單位、物業企業代收維修資金的清繳力度。在規定時限內全面完成開發商已收而未交專戶的維修資金清繳工作,對拒不繳交的由行政執法部門嚴厲查處,仍未足額交納的公安經偵介入,務求全面清交,全部到位。未交納維修資金或維修資金不足的小區,要集中開展補繳、續繳工作。 

  (五)嚴格規范住宅小區物業承接查驗 

  新建住宅小區在工程竣工驗收之后交付使用之前,由街道辦事處、鄉(鎮)協調建設單位、物業企業及有關部門進行承接查驗,形成報告并備案。已交付使用尚未進行承接查驗的住宅小區,要立即組織專人集中推進承接查驗工作。可從保障性住房的承接查驗入手,以點帶面、推廣實施。 

  (六)全面實施供水、供電、供氣、供熱分戶控制 

  1、全面實施供水、供電、供氣、供熱直供到戶。按照《國務院辦公廳轉發國家發展改革委等部門關于清理規范城鎮供水供電供氣供暖行業收費促進行業高質量發展意見的通知》(國辦發〔2020〕53號)要求,新建居民住宅小區供水、供電、供氣、供暖分戶控制、直供到戶,專業部門收費、養護、維修直接對接終端用戶;對尚未實施供水、供電、供氣、供暖分戶直供的住宅小區由領導組組織相關部門出臺具體方案分階段改造。 

  2、運行維護費用納入企業經營成本。建筑區劃紅線內供水供電供氣供暖管網的建設安裝、更新改造、維修維護等費用已由政府承擔的,不得再向用戶收取。新建商品房、保障性住房等建筑區劃紅線內供水供電供氣供暖管線及配套設施設備的建設安裝費用統一納入房屋開發建設成本,不得另外向買受人收取;投入使用后,可依法依規移交給供水供電供氣供熱企業實行專業化運營管理;建筑區劃紅線內屬于用戶資產的設施經驗收合格的,相關維修維護等費用由相關企業承擔,相關運行維護等費用納入企業經營成本。 

  (七)加快老舊小區改造提升工作 

  完善老舊小區設施設配配置。同步集中連片改造,逐步完善老舊小區硬件配置。主要涉及電動車自行車停放場所及充電設施設備,公共區域照明,基礎消防設備和文體設施設備,物業服務用房等。在保有綠化和滿足消防疏散條件的前提下,經業主同意后報請規劃部門審批,適當調整布局,使用業主共用部位,因地制宜、合理統籌,最大限度提升業主居住質量。 

  五、工作要求 

  (一)提高思想認識、加強組織領導。各級各部門要提高站位,對物業服務市場秩序的嚴峻形勢保持清醒的認識,把推進物業市場規范運行提升到利民生、保穩定的高度上來,領導組將不定期召開聯席會議,研究解決物業服務領域出現的涉及面廣、影響力大、具有普遍性的難點、熱點典型案例。各職能部門要根據工作實際,安排分管領導具體負責并指定聯絡人員,依據職責分工有效開展工作。 

  (二)強化監督管理,建立聯動機制。各職能部門要緊密配合、形成合力,加強對物業企業、業委會的日常監管,綜合運用信用考核和行政執法把監督管理落到實處,做到事前事中事后監管到位,實現物業服務領域的綜合整治、立體管理、全方位監督。 

  (三)加強人員培訓,做好政策宣傳。由住建部門和街道辦事處聯合主辦,各成員單位配合,加大從業人員培訓力度,開展法律法規進社區活動,邀請各職能部門專家主講,召集城區物業企業管理人員和住宅小區業委會委員或居民代表,從法律法規、相關政策應用、經典案例、物業實操、安全生產(消防安全)專題教育、職業能力提升、綜合技能等方面進行政策宣傳,引導廣大居民自覺遵守文明市民公約和小區管理規定,依法有序參與物業管理活動,努力形成“共建共管、團結和諧”的良好氛圍。 

    

  

  忻州市人民政府辦公室       

  2021年5月10日         

  (此件公開發布) 

 

關閉本頁
诸葛亮高手论坛883885-诸葛亮心水论097788-诸葛亮论坛097788-诸葛亮论坛59555-47455z诸葛亮论坛 诸葛亮高手论坛883885-诸葛亮心水论097788-诸葛亮论坛097788-诸葛亮论坛59555-47455z诸葛亮论坛 金神童高手论坛174555-金神童高手网6048888-金神童503888-st6h神童网单双四禽-st6hcom神童网资料区 神算子高手论坛337338-神算子论坛171212-神算子论坛www171212com-神算子高手论坛166577-神算子高手论坛5449 诸葛亮高手论坛883885-诸葛亮心水论097788-诸葛亮论坛097788-诸葛亮论坛59555-47455z诸葛亮论坛 诸葛亮论坛097788-诸葛亮论坛881882-诸葛亮论坛59555-诸葛亮高手论坛883885-3460诸葛亮冰心论坛